沪九条执行细则（共5页）2900字.docx

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沪九条执行细则

　　沪九条是什么

　　一、建立联席会议

　　市政府建立进一步加强本市房地产市场监管工作的联席会议（以下简称&;联席会议&;），由市住房城乡建设管理委牵头，市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办等部门和人民银行上海总部、上海银监局参加，负责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作，联席会议办公室设在市住房城乡建设管理委。

加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时提出相关监管完善措施。

同时，本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制。

　　各区县政府要结合辖区实际，组织、协调各相关管理部门承担和落实本区域房地产市场的监管职责。

　　二、加大住房用地供应力度

　　加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。

　　三、从严执行住房限购政策

　　提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

　　四、实行差别化住房信贷政策

　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

　　五、强化市场监管和开展执法检查

　　进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。

进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。

规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。

建立二手房交易资金第三方监管制度。

加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。

　　加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。

对涉案房地产开发企业，可依法暂停其网上销售，降低直至取消其开发资质，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。

对涉案房产中介机构，可依法取消相关门店网上签约资格;情节严重的，取消区域网上签约资格，予以公开曝光，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。

　　严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。

　　六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行

　　统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营管理工作，健全分配供应、租后管理、到期退出等各项机制。

为扩大符合政策的住房困难群体受益面，支持公共租赁住房运营机构通过代理经租方式，筹集公共租赁住房房源;支持区县采取政府购买服务方式，组织市场机构代理经租社会闲置存量住房向符合公共租赁住房准入条件的对象供应。

　　七、多渠道筹措人才公寓住房

　　聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设，支持科技企业引进人才，加快建设人才公寓。

严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策。

其中，外环以内配建房源一律作为公共租赁住房使用，不得上市转让，只租不售;产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的，其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;利用轨道交通场站&;上盖&;，配建人才公寓（公共租赁住房）;鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓（单位租赁房），向职工出租。

　　八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理

　　确保对共有产权保障住房建设的土地供应量，XXXX年继续开展新一批次共有产权保障住房申请受理工作。

按照国家和本市共有产权保障住房管理相关规定，进一步加强共有产权保障住房供后管理工作。

为方便保障性住房小区居民生活，加快大型居住社区配套设施建设、移交接管和开办运营。

　　九、加快推进旧区改造和&;城中村&;改造

　　加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋改造和&;城中村&;改造，积极开展郊区城镇旧区改造。

加快推进旧住房综合改造，提升旧住房安全性能和使用功能。

加快在拆基地收尾平地和出让的进度，继续推进旧区改造征收安置房建设，全力确保房源建设和配套设施建设所需土地的供应。

　　沪九条的相关报道

　　&;沪九条&;新政细则要求，3月25日以后（含3月25日）签署的买卖合同，外地人社保或税单计算到签合同日期往前推63个月里累计满60个月。

这意味着先前&;沪九条&;中规定的&;连续缴纳社保满5年&;改为了现在的&;累计满60个月&;，也就是累计满5年，从而保障了一些外地在沪工作的购房者不会因为中途换工作而&;误伤&;失去购房资格。

　　事实上，最新消息显示&;沪九条&;在今天发布的细则解读中发生了两点变化，一是&;放松&;了外地人在沪购房缴纳社保的要求，二是对市场中的一些尚不具备购房资格的人的投机行为进行限制。

　　&;连续&;改为&;累计&;

　　&;沪九条&;新政细则新解读中主要涉及到两个政策变化。

第一个新政是有关外地人在沪购房的社保缴纳问题，细则要求：

3月25日以后（含3月25日）签署的买卖合同，外地人社保或税单计算到签合同日期往前推63个月里累计满60个月。

　　这就意味着先前&;沪九条&;中规定的&;连续缴纳社保满5年&;改为了现在的&;累计满60个月&;，也就是累计满5年，从而保障了一些外地在沪工作的购房者不会因为中途换工作而&;误伤&;失去购房资格。

　　目前这一政策已经实施的区域包括闵行、徐汇、长宁、静安、虹口、青浦、杨浦和普陀。

尚未实施的区域为浦东、黄埔、宝山、嘉定和松江。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，对于政策一来说，3.25新政后市场成交出现回调，政策起到为楼市降温的作用。

但是3.25新政提高限购门槛，社保从累计2年提升到连续5年。

由于没有细则，各交易中心严格按照政策要求来，所以现实情况下的确有&;误伤&;到部分刚需客户。

比如目前置换客户比较多，政策变动给处于交易过程中的客户带来诸多不便，影响了交易进程。

从出发点来看，执行层面微调目的在于尽量维护刚需合理要求。

　　卢文曦表示，从政策的执行来看，并没有脱离&;5年&;的大基调，只是给予3个月的&;缓冲期&;，由&;连续5年&;变成&;累积5年&;。

限购的年限并未有效降低，预计真正惠及面相当少。

由此预判，执行层面上的小幅松动不会改变成交调整趋势。

　　挤掉&;泡沫&;需求

　　最新的细则中，第二个政策细则规定&;一手房查询购房资格前移，签合同后60日内去交易中心查询&;。

　　从内容的指向性来看，这项细则明显是为补&;沪九条&;政策的短板，例如一些不具备买房资格的买家可以只签合同不过户，或者等到有购买资格的时候再办理过户，某种程度上讲让不具备购买资格的买家提前释放。

　　卢文曦指出，这项细则尤其是针对一些市场投资客，他们可以直接转让，不用过户，降低炒作成本。

如此一来可以避免不具备购房资格的需求混杂在合理的需求中，还原市场真实需求。