房地产优惠政策.docx

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房地产优惠政策

房地产税收优惠政策

一、房地产开发

（一）增值税

◆销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算应纳增值税额。

【优惠内容】

1.房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算应纳增值税额。

2.房地产开发企业销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额计算应纳增值税额。

【政策依据】

1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

2.《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

【享受条件】

1.房地产开发企业为一般纳税人。

2.房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

3.“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算增值税应税销售额时扣除。

纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

【政策执行期】

自2016年5月1日起执行。

【办理方式】

备案。

◆销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳增值税额

【优惠内容】

房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳增值税额。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

【享受条件】

房地产开发企业为小规模纳税人。

【政策执行期】

自2016年5月1日起执行。

【办理方式】

备案。

◆个人、个体工商户销售自建自用住房，免征增值税

【优惠内容】

个人、个体工商户销售自建自用住房免征增值税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

【享受条件】

个人、个体工商户销售自建自用住房。

【政策执行期】

自2016年5月1日起执行。

【办理方式】

备案。

◆个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税

【优惠内容】

1.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

2.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

【政策执行期】

自2016年5月1日起执行。

【办理方式】

备案。

◆个人出租住房减按1.5%的征收率计算应纳增值税

【优惠内容】

个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

【享受条件】

个人出租住房。

【政策执行期】

自2016年5月1日起执行。

【办理方式】

备案。

◆个人出租符合条件享受小规模纳税人免征增值税优惠

【优惠内容】

1.小规模纳税人（含个人）发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。

2.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元，免征增值税。

【政策依据】

1.《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）

2.《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）

【享受条件】

月租金或分摊月租金未超过10万元。

【政策执行期】

2019年1月1日至2021年12月31日。

【办理方式】

申报享受。

（二）个人所得税

◆对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税

【优惠内容】

个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征个人所得税。

【政策依据】

1.《财政部　国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）

2.《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）

3.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）

4.《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）

【享受条件】

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

【办理方式】

申报享受。

◆通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税

【优惠内容】

通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

【政策依据】

《国家税务总局关于明确个人所得税托干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）

【办理方式】

申报享受。

◆个人取得的符合条件的拆迁补偿款免征个人所得税

【优惠内容】

对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

【政策依据】

1.《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）

2.《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）

【享受条件】

改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

【政策执行期】

财税〔2005〕45号执行期：

自2005年3月22日起执行。

财税〔2013〕101号执行期：

自2013年7月4日起执行。

【办理方式】

备案。

◆对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税

【优惠内容】

对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

【政策执行期】

自2008年3月1日起执行。

【办理方式】

备案。

◆房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税

【优惠内容】

以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）

【享受条件】

赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：

1.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定的相关证明材料；

2.赠与双方当事人的有效身份证件；

3.属于本通知第一条第

（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）；

4.属于本通知第一条第

（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

【政策执行期】

2009年5月25日

【办理方式】

自行申报、资料留存备查。

（三）土地增值税

◆纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

【优惠内容】

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

【政策依据】

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

3.《云南省人民政府关于修改部分规章和规范性文件的决定》（云南省人民政府令第163号）

4.《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）

【享受条件】

1.普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

2.同时满足以下条件的为普通标准住宅：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在144平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

3.“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

【政策执行期】

自2006年3月2日起执行。

【办理方式】

核准。

◆因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税

【优惠内容】

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

【政策依据】

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

3.《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）

【享受条件】

1.政策所称的因国家建设需要依法征用、收回房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

3.因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

【办理方式】

核准。

◆继承、赠与方式无偿转让房地产行为，不征收土地增值税

【优惠内容】

继承、赠与方式无偿转让房地产行为，不征收土地增值税。

【政策依据】

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

2.《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

【享受条件】

细则所称的“赠与”是指如下情况：

1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

【办理方式】

备案。

◆对个人销售住房暂免征收土地增值税

【优惠内容】

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

【政策依据】

1.《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

2.《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

【政策执行期】

自2008年11月1日起执行。

【办理方式】

备案。

◆对中国信达、华融、长城和东方等4家金融资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税

【优惠内容】

对中国信达、华融、长城和东方等4家金融资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）

【享受条件】

享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。

除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

【政策执行期】

自资产公司成立之日起开始执行。

【办理方式】

备案。

◆企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税

【优惠内容】

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）

【享受条件】

棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

【政策执行期】

自2013年7月4日起执行。

【办理方式】

备案。

◆企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税

【优惠内容】

对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

【政策依据】

《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第61号）

【享受条件】

公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

【政策执行期】

2019年1月1日至2020年12月31日

【办理方式】

备案。

◆对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

【优惠内容】

对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

【政策依据】

《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第61号）

【政策执行期】

2019年1月1日至2020年12月31日。

【办理方式】

免税申报，相关资料留存备查。

（四）房产税

◆对中国信达、华融、长城和东方等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税

【优惠内容】

对中国信达、华融、长城和东方等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）

【享受条件】

享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。

除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

【政策执行期】

自资产公司成立之日起开始执行。

【办理方式】

自行判别、申报享受、相关资料留存备查。

◆对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税

【优惠内容】

房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。

【政策依据】

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）

【享受条件】

售出前房地产开发企业未使用或出租、出借的商品房。

【政策执行期】

自2003年7月15日起执行。

【办理方式】

自行判别、申报享受、相关资料留存备查。

◆对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税

【优惠内容】

企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

【政策执行期】

自2008年3月1日起执行。

【办理方式】

申报享受。

◆按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税

【优惠内容】

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

【政策依据】

1.《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）

2.《财政部国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》（财税〔2013〕94号）

【享受条件】

按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府法规租金标准向居民出租的私有住房等。

【政策执行期】

自2001年1月1日起执行。

【办理方式】

自行判别、申报享受、相关资料留存备查。

◆公租房免征房产税

【优惠内容】

公租房免征房产税。

【政策依据】

《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第61号）

【享受条件】

公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

【政策执行期】

自2019年1月1日至2020年12月31日。

【办理方式】

自行判别、申报享受、相关资料留存备查。

◆高校学生公寓，免征房产税

【优惠内容】

高校学生公寓，免征房产税。

【政策依据】

《财政部税务总局关于高校学生公寓房产税印花税政策的通知》（财税〔2019〕14号）

【享受条件】

高校学生公寓，是指为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓。

【政策执行期】

自2019年1月1日至2021年12月31日。

【办理方式】

自行判别、申报享受、相关资料留存备查。

◆具备房屋功能的地下建筑减征房产税

【优惠内容】

自用的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

备注：

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

【政策依据】

《财政部　国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）

【政策执行期】

自2006年1月1日起执行。

【政策执行期】

备案。

◆损毁不堪居住的房屋和危险房屋免征房产税

【优惠内容】

经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

【政策依据】

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）

【办理方式】

申报享受。

◆房屋大修停用期间免征房产税

【优惠内容】

房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

【政策依据】

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）

【办理方式】

自行判别、申报享受、相关资料留存备查。

（五）城镇土地使用税

◆对中国信达、华融、长城和东方等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征城镇土地使用税

【优惠内容】

对中国信达、华融、长城和东方等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征城镇土地使用税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）

【享受条件】

享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。

除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

【政策执行期】

自资产公司成立之日起开始执行。

【办理方式】

自行判别、申报享受、相关资料留存备查。

◆个人出租住房，免征城镇土地使用税

【优惠内容】

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

【享受条件】

公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

【政策执行期】

自2008年3月1日起执行。

【办理方式】

自行判别