某市房地产业商品房市场调研报告.docx

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某市房地产业商品房市场调研报告

XXXX市住宅商品房市场调研报告

目  录

一、市场调研总结  …………………………………………………………1

二、XXXX市房地产市场现状调查……………………………………1

（一）执行小结  …………………………………………………………………1

（二）XXXX市房地产市场整体现状调查  …………………………………………2

三、XXXX市消费者调查………………………………………………7

（一）执行小结…………………………………………………………………7

（二）被访者基本资料……………………………………………………………8

（三）XXXX市居民对本市房地产市场认知程度的调查………………………………10

（四）XXXX市居民购房需求调查  ………………………………………………13

四、XXXX市房地产市场现状调查分析  ……………………………17

（一）XX区住宅平均价格高于XX区的原因分析  ……………………………………17

（二）XX区住宅房价格下跌原因分析  ……………………………………………18

（三）XXXX市房地产价格增长过快的原因  ………………………………………19

五、XXXX项目分析  …………………………………………………20

XX  国际住宅项目

市场调研报告

一、市场调研总结

此次市场调研主要针对XXXX市目前房地产市场现状和居民消费特征等方面，进行了全面的市场调研。

共出动市场调研人员112人次，调查范围包括XX区、XX区，调查内容涉及上述地区内的楼盘价格、楼盘位置、消费者购房特征等多方面重要信息。

采用的调查方法包括：

问卷调查、暗访，二手资料分析等方法。

数据录入采用软件Excel、Epidate3.02处理，数据处理采用软件Spss13.0处理。

此次市场调研共历时14天，共分三个阶段：

市场调研前期，市场调研执行期，市场调研后期。

市场调研前期工作，共历时6天（8月28日至9月2日），工作内容主要包括调研内容的确定、调研范围的选定、问卷的设计、访问员培训，调研整体框架的设计等工作。

市场调研执行阶段，共历时4天（9月3日至9月6日），工作内容主要包括对调研范围内的楼盘、消费者进行调查。

市场调研后期工作，共历时4天（9月7日至9月10日），工作内容主要包括数据录入、数据处理、调研报告撰写等工作。

二、XXXX市房地产市场现状调查

（一）执行小结

针对XXXX市房地产市场现状的调查，采用了一手资料调查与二手资料调查相结合的方式，一手资料的调查，共走访了XXXX市的XX区、XX区、康巴什区在内的34个楼盘，针对这些楼盘的位置、基本资料、建筑参数、户型面积、价格范围等进行了调查。

调查的方法采用暗访的形式进行。

二手资料的调查采用相关资料的搜集、分析的方法进行。

此次报告选出其中的25个具有典型代表性的楼盘进行分析。

分析时，选取的参数指标为楼盘的价格。

（二）XXXX市房地产市场整体现状调查

2006年，XX地区计划开工的房地产项目65个，建筑面积386.22万平方米。

今年开工的项目中，总建筑面积171.72万平方米，其中住宅面积占总建筑面积的88.3％，共13035户，其中120平米以上的住宅共4328户，占总户数的33.2％，120～80平米的住宅共7549户，占总户数的57.9%，80平米以下的住宅1158户，占总户数的8.9％。

可见目前开发及销售的项目中，以80平米以上的大户型为主。

上述资料来源：

《房地产简讯》2006年第3期

分析：

从上述数据不难看出，在今后XXXX市住宅房市场上，主要销售的是80平米以上的户型，按目前市场上XX区住宅房屋的均价2400元/平米计算，今后，市场上的所出售的住宅房，其总价，90％以上至少都在19万元以上，33.2％的住宅房的总价至少在28.8万以上。

可见日后市场上出售的住宅商品房将以一部分高收入人群为目标。

1、    XXXX市楼盘的最高单价统计

针对25个楼盘的最高单价数量如图1：

楼盘最高单价与楼盘所在区域的交叉统计见表1：

表1最高单价与楼盘所在区域交叉统计

    楼盘所在区域    Total

    XX区    XX区    

    2001～2300元    0    5    5

价    2301～2500元    1    2    3

格    2501～2800元    4    4    8

区    2801～3000元    1    1    2

间    3001～3300元    1    0    1

    3301～3500元    0    1    1

    3500元以上    2    3    5

Total    9    16    25

总结:

从图1中可以看出25个楼盘中，最高单价比较集中的出现在2501～2800元之间，72％的楼盘的最高单价在3000元/平米以下，其中，最高单价在3500元/平米以上的5个楼盘分别是：

磐恒花苑、亿利城市华庭、金帝财富中心、阅微佳苑、太阳城，占总体调查楼盘数量的20%，其中阅微佳苑、太阳城属于XX区的楼盘。

而5个最高单价在2300元以下的楼盘全部位于XX区，分别是颐景园、万业家园、紫薇花园、新时代小区、佳泰小区。

分析：

5个单价最高的楼盘的住宅，都是带有电梯的高层住宅，所以造成最高单价超过3500元/平米，单价中最高的是金帝财富中心，其最高单价在所有楼盘中是最高的为3739元/平米，它的住宅全部是高层建筑，而且周边开发的全部是高档商业与写字楼。

5个最高单价在2300元/平米以下的楼盘都在XX区，地理位置并不优越，而且主要是多层普通住宅小区。

2、XXXX市楼盘最低单价统计

针对25个楼盘的最低单价数量如图2：

楼盘最高单价与楼盘所在区域的交叉统计见下表2：

表2最低单价与楼盘所在区域的交叉统计

    楼盘所在区域    Total

    XX区    XX区    

    1800元以下    0    2    2

价    1800～2000元    2    6    8

格    2001～2300元    3    3    6

区    2301～2500元    1    4    5

间    2501～2800元    1    1    2

    2801～3000元    2    0    2

Total    9    16    25

总结：

从统计数据可以看出，最低单价在1800元以下的只有两个楼盘，而且都在XX区，分别是：

佳泰小区、颐景园。

而最低单价在2801～3000元之间的也只有2个楼盘，这两个楼盘都在XX区，分别是：

今典花园、太阳城。

分析：

最低单价在1800元/平米以下的楼盘佳泰小区和颐景园的最低单价分别是1748元/平米和1700元/平米，这两个楼盘都是普通的多层住宅小区。

最低单价在2800元/平米以上的楼盘是今典花园、太阳城，其价格分别为2868元/平米和2968元/平米。

这两个楼盘都是XX区的高档楼盘，其针对的目标市场都是购买力在30万以上的人群，这部分人群在XXXX市属于部分高收入人群，因此，这两个楼盘在XX区就开始了争夺这个市场容量并不是很大的目标市场。

3、XXXX市住宅房平均价统计（XX区、XX区）

总结：

取每个价格区间的中间值，乘以该区间内的楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们得到XXXX市住宅价格的平均价格P平均为：

P平均＝（3150×6＋2650×4＋2400×5＋2150×7＋1900×3）/25＝2490（元/平米），这个价格是XXXX市目前住宅商品房的平均销售价格。

针对25个楼盘的平均价格与楼盘所在地区的交叉统计见表3：

表3均价与楼盘所在区域的交叉统计

    楼盘位置    Total

    XX区    XX区    

价    1800～2000元    0    3    3

格    2001～2300元    2    5    7

区    2301～2500元    2    3    5

间    2501～2800元    2    2    4

    3001～3300元    3    3    6

Total    9    16    25

按区域划分，取每个价格区间的中间值，乘以该区间内的楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们分别得到XX区住宅价格的平均价格P平均＝（1900×3＋2150×5＋2400×3+2650×2+3150×3）/16＝2403（元/平米）

XX区住宅价格的平均价格P平均＝（2150×2＋2400×2+2650×2+3150×3）/9＝2650（元/平米）

分析：

通过加权平均计算，我们得到XX区住宅价格的平均价是2650元/平米，而XX区的住宅平均价格是2403元/平米。

XX区是市中心区域，但这里的住宅商品房的均价却低于整个城市的平均价格，而XX区是一个正在规划建设中的区域，这里的住宅商品房的价格竟然高于全市的平均价格。

众所周知，一个楼盘的平均价格，除了取决于其建设成本外，还取决于这个楼盘周边环境内的：

居住环境、配套设施、交通情况等，以及市场的供需关系。

那么，XX区的楼盘价格高于XX区，是因为其建设成本高？

还是因为楼盘周边环境优于XX区？

还是因为市场供需关系造成的呢？

在第三章“XXXX市房地产市场现状调查分析”中，我们将具体分析其中的原因。

4、XX区、XX区购买住宅所需的最低总价

表4楼盘位置与房屋最少总价的交叉统计表

    楼盘所在位置    Total

所需最低总价    XX区    XX区    

    10～12万    0    1    1

总    12～15万    0    1    1

价    15～20万    4    7    11

区    20～25万    3    5    8

间    25～30万    1    1    2

    30～40万    1    1    2

Total    9    16    25

分析：

从表4的统计数据里可以看出，在XX区，购买一套住宅用房，至少要花费15～20万元，总价在15万元以下的住宅，目前在XX区无法买到。

在XX区，有总价低于15万元的住宅的楼盘仅有两个，分别是新时代小区、佳泰小区。

也就是说，要想进入上述两个地区的商品房住宅市场，就至少要有15万的购买力，否则很难找到总价相适应的住宅。

而根据各楼盘的均价及主力户型的面积，可以推算出目前市场上出售的大部分商品房住宅价格的总价基本都在20万元以上，也就说目前大部分楼盘都把自己的目标市场定在了具有20万以上购买力的人群。

用加权平均法分别计算出，在两个区内购买一套住宅的平均总价为：

地区    平均所需最低总价    地区    平均所需最低总价    差额

XX区：

    20.4万    XX区：

    22.2万    1.8万

总结：

从上述统计数据中可以看出，XX区住宅房的平均价格比XX区的住宅房的平均价格每平米高出247元/平米，而在XX区购买一套住宅，要比在XX区购买一套住宅平均至少多花1.8万元。

5、25个竞争个案楼盘价格、户型资料统计

表525个竞争个案楼盘价格、户型资料统计表

楼盘名称    区域    最大户型m2    最小户型m2    最高单价￥    最低单价￥    均价￥

太阳城    XX区    246    130    3518    2968    3240

名仕花园    XX区    169    92    2950    2300    2625

万业家园    XX区    220    127    2200    1920    2060

颐景园    XX区    158    129    2138    1700    1919

阅微佳苑    XX区    153    70    3560    2650    3105

佳泰小区    XX区    137    65    2088    1748    1918

今典花园    XX区    142    98    3188    2868    3028

华宇名门    XX区    136    82    3310    2410    2710

澳林花园    XX区    146    76    2598    1998    2298

富兴宛小区    XX区    146    98    2398    1988    2193

知乐苑    XX区    104    80    2509    2409    2459

新时代小区    XX区    104    67    2298    1988    2143

紫薇花园    XX区    107    103    2088    1820    1954

中华园    XX区    142    88    2600    2000    2300

东方怡景园    XX区    140    99    2800    2100    2450

磐恒花苑    XX区    144    131    3540    2580    3060

金帝财富中心    XX区    136    97    3739    2299    3019

天骄苑    XX区    148    118    2868    2300    2584

亿利城市华庭    XX区    256    104    3620    2380    3100

富兴花园    XX区    120    80    2398    1968    2183

紫金苑    XX区    246    98    2548    2348    2448

微泰家园    XX区    147    106    2800    2200    2500

巴音孟克家园    XX区    153    82    2500    1985    2225

学府领地    XX区    137    88    2800    2400    2600

民联E区    XX区    140    90    2600    2200    2400

三、XXXX市消费者调查

（一）执行小结

针对XXXX市消费者的调查，共走访了XXXX市所属的XX区、XX区、康巴什区，针对这些区域内的居民、我们进行了调查，调查的内容主要涉及消费者对XXXX市房地产市场的认知、个人购房需求，个人资料等方面。

调查的形式以问卷的形式进行，调查的方法采用街头随机拦截的方法进行。

共随机抽查了104位消费者，发放问卷104份，收回97份，其中有效问卷95份，有效率91.3％。

（二）被访者基本资料统计

1、被调查者年龄分布统计

从上述统计数据来看，这次调研所随机选取的消费者中，接近73.4％的消费者年龄在25～45岁之间，这一年龄层符合一般家庭中，在购买住宅时，起主要决策作用的年龄层。

也是市场上对住宅房需求最大的一个年龄层。

2、被访者家庭月收入统计

总结：

从统计数据可以看出，这次调研所抽取的人群，几乎平均分布在各个收入水平上，因此这次调研所产生的数据，可以在一定程度上代表各个收入水平人群的看法。

3、被访者工作单位性质统计

4、被访者工作职务统计

5、被访者学历统计

综合上述数据，可以看出，这次市场调研所涉及的人群，范围广泛，遍布各行各业，年龄符合一般家庭中，购买住宅时，起主要决策作用的年龄层。

也是市场上对住宅房需求最大的一个年龄层。

因此，这次调研的数据与实际市场信息是基本吻合的，是可以代表真实的市场信息的。

（三）、XXXX市居民对本市房地产市场认知程度的调查

1、XXXX市居民对本市中心区域住宅价格单价的认知

尽管被访问者给出的认知价格比较含糊，但对数据进行统计分析后，我们可以看出来，53.2％的消费者认为在XXXX市XX区中心地段，住宅房每平米的单价在2001～2500元之间，另外各有16.5％和22.8％的消费者认为价格在1500～2000元或2501～3000元之间。

结合楼盘价格分析，均价在2001～2500元之间的楼盘共有12个，XX区4个：

巴音孟克家园、中华园、民联E区、微泰家园，XX区8个：

万业家园、新时代小区、富兴花园、富兴宛小区、澳林花园、紫金苑、东方怡景园、知乐苑。

2、消费者对目前XXXX市房价的评价

总结：

从上图的统计数据可以看出，有37.9％的消费者认为，目前的住宅房价格根本承受不起，超过86％的消费者认为目前的住宅房价格偏贵，仅仅有12.6％的消费者认为目前的住宅房价格是适中的。

分析：

结合家庭月收入水平，我们来分析一下消费者给出这种选择和家庭月收入之间的关系，通过交叉分析后的统计数据表（见表1），我们可以看见，随着家庭月收入的减少，选择“非常贵，接受不了”的人数逐渐在增多，从表1中也可以看出，在选择“适中，都是这个价格”的消费者中，有66.7％的消费者的家庭月收入在3500元以上，更有50％的消费者的家庭月收入在4000元以上，因此他们对目前XXXX市XX区中心地段的住宅房价的敏感程度较低，但这一部分高收入人群，在XXXX市的比例不高，仅占这次调研比例的14％。

    表6家庭收入与评价交叉统计表

    对目前住宅价格的评价    Total

    非常贵，接受不了    比较贵，有些承受不起    适中，都是这个价格    便宜    

    500元以下    1    0    0    0    1

    500～1000元    12    3    0    0    15

家    1001～1500元    6    7    0    1    14

庭    1501～2000元    5    7    1    0    13

月    2001～2500元    1    7    0    0    8

收    2501～3000元    4    4    1    0    9

入    3001～3500元    3    7    2    0    12

    3501～4000元    1    5    2    0    8

    4000元以上    2    5    6    0    13

Total    35    45    12    1    93

  由此可见，目前，在XXXX市，绝大多数的消费者，不论其收入水平在哪个范围，他们都对目前的住宅房价格均不满意，他们都认为目前的价格偏高。

3、XXXX市居民对本市房地产市场预期

总结：

48.4％的消费者认为，在今后一、两年内，XXXX市房价会下跌，认为楼市仍然会火爆的，占总体消费者的36.6％。

分析：

使人们产生这种预期的原因主要有两个，一是XXXX市房地产价格增长速度过快，超过了大部分消费者的承受能力，二是炒房行为使得XX区住宅价格下跌，使人们对目前市场的状况感到混乱不清。

结合上述两方面的原因使得人们降低了对XXXX市房地产市场的预期。

4、消费者对目前XXXX市房地产存在的问题的统计

97.9％的消费者认为目前的XXXX市房地产市场存在着问题。

存在的主要问题分别是：

住