《2015年广州房地产市场发展研究报告》.doc

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2015年广州房地产市场发展研究报告

2015年广州房地产市场发展研究报告2015年2月25日

目录

摘要 1

一、经济环境：

经济增长的质量、效益和水平不断提升 3

二、政策环境：

各地陆续取消限购，仅5市未有放开 12

1. 全国政策：

多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制 12

2.广州政策：

坚持限购不放松，“930新政”与降息引导楼市向好 17

三、市场分析：

商品房均价上涨，市场呈现供过于求 19

1. 商品房市场：

商品房均价持续上涨，市场呈现供过于求 19

2. 住宅市场：

总体供过于求，价格涨速仍较快 23

3. 写字楼：

成交量有所增加，销售价格呈下行走势 51

4. 商业用房：

供大于需，销售价格有所下跌 55

5、二手房市场：

成交大幅减少，各区域价格小幅回落 62

四、土地市场：

量减价升，溢价率大降 64

五、开发企业：

代表房企广州业绩显著增长，拿地金额显著增加 72

六、市场展望：

住宅供求趋于平衡，房企面临转型压力 76

摘要

一、宏观环境：

经济运行平稳，产业转型升级步伐加快

2014年以来，广州经济在新常态下保持平稳运行，呈现出产业转型升级步伐加快、经济运行质量效益提升、社会民生不断改善的良好势头。

从三次产业看，农业生产平稳，工业生产稳步增长，服务业发展势头良好；从三大需求看，投资较快增长，消费持续畅旺，外贸出口稳步发展；从经济增长质量和效益看，财政收入质量进一步提升，工业企业利润保持增长、亏损面缩窄；从运行环境看，物价涨幅回落，就业形势稳定，民生投入持续增加。

2014年，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。

对房地产市场则是因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

二、市场分析：

商品房均价上涨，市场呈现供过于求

（1）总体表现：

房地产市场供过于求，价格涨速仍较快

广州商品房均价继续保持上升趋势，涨幅高于同期全国水平。

尽管一季度受宏观经济增速放缓等因素的影响，市场较为冷清，但是进入四季度以来，在各种利好政策的推动下，广州楼价涨势依然强劲。

价格方面：

商品房销售均价持续上涨，广州商品房销售均价升至16518元/平方米。

分物业看，2014年广州市住宅销售均价为15075元/平方米，商业用房价格为25537元/平米，写字楼销售均价为20097元/平方米。

需求方面：

在房地产市场整体持续下行的大环境下，同时受2013年同期高基数影响，2014年多数月份成交量不及去年同期。

2014年，广州市共成交商品房1119.4万平方米，销售金额达1849.0亿元。

供应方面：

近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模。

2014年商品房新批上市面积1554.9万平方米，新增上市套数143583套。

供求对比来看：

2014年，广州市商品房新批上市面积比销售面积多出435.4万平方米，商品房成交量低于上市量，市场供过于求，销供比为0.7。

二手房市场：

成交大幅减少，成交量为近5年最低，从6月起各区域价格持续下跌，各区域下降幅度基本相当。

（2）不同区域：

越秀均价居首，番禺表现出众

价格方面：

与2013年相比，十个区域商品住宅成交均价总体仍保持上涨，越秀涨幅最大，其次是荔湾、花都。

需求方面：

各区域中增城、番禺、花都成交量最大，郊区仍然为成交主力。

供应方面：

增城、南沙等热点区域有较多项目集中入市，局部热点区域竞争激烈。

供求对比：

仅海珠区供小于求，增城供求基本平衡。

三、土地市场：

量减价升，溢价率大降

价格方面：

成交土地均价上升逾一倍，升至16321元/平米，楼面均价上升明显，升至6325元/平米。

成交方面：

土地成交用地面积大幅减少，同比减少46%，各类用地成交量均减少，商办用地降幅最大。

供应方面：

全年推出面积大幅减少，住宅用地小幅增加。

土地出让金方面：

土地出让金大幅增加，商品房销售额小幅增加。

地王方面：

十大土地的总金额上升，楼面均价为近几年来最高点。

四、开发企业：

代表房企广州业绩显著增长，拿地金额显著增加

2014年广州代表房企销售业绩显著增长，受益于企业加大推盘力度和促销手段强化，2014年广州排名前十的房企总销售额为910.82亿元，占全市成交的49.3%，市场份额略有缩小。

各房企纷纷增强土地资源储备，拿地规模和金额大幅增长，一二线城市优质地块受到热捧。

广州市房企资金来源总额自2008年以来连续七年上升，国内贷款与自筹资金占比有所提高，房地产市场进入平稳发展时期，企业自身的资金能力成为持续发展的有效保障。

五、市场展望：

住宅供求趋于平衡，房企面临转型压力

在广州经济形势持续向好、城市发展不断加快，及常住人口不断增加的背景下，预计2015年广州市场总体呈现供求平衡态势，中心区供不应求。

但价格上涨压力仍较大，新批、投资和新开工等供应类指标增速同比增幅将有所回落。

从区域分布来看，受益于市政规划及城市轨道发展等利好因素，萝岗、增城和南沙等郊区的楼市将继续升温，特别是萝岗区近年土地供应较大，项目竞争程度加剧；而中心区土地资源仍稀缺，旧城改造等用地将成为新增土地重要来源。

从产品来看，由于刚性和改善性需求仍占主导，中小户型产品继续受追捧。

总体来看，广州潜在需求十分旺盛，未来仍具有较大发展空间。

（注：

自2013年10月起，广州市新增从化和增城市数据，覆盖范围由原市辖十区变更为“十区两市”。

）

一、经济环境：

经济增长的质量、效益和水平不断提升

2014年，广州市经济在新常态下平稳运行，实现了“三稳四提升”。

“三稳”分别是农业生产平稳，工业生产稳步增长，服务业发展势头良好。

“四提升”分别是产业结构更趋优化、产业动力加快转换、创新驱动力提升和金融新业态发展势头突显。

1.经济增长：

GDP增速同比下降3.0%，仍高于全国水平

图：

2000-2014年广州市地区生产总值（GDP）

数据来源：

CREIS中指数据，

经济增速首次跌回个位数，仍高于全国1.2个百分点。

2014年，全市实现地区生产总值（GDP）16706.87亿元，比上年增长8.6%，增速较上年下降3.0个百分点，16年来首次跌回个位数。

但与全国总体增长情况对比,涨幅仍高于全国（7.4%）1.2个百分点。

虽然第四季度广州经济增速继续回升，但仍然无力实现全年10%的经济增长目标。

图：

2000-2014年广州市各产业增加值比重变化

数据来源：

CREIS中指数据，

第三产业比重提高0.4个百分点，产业结构进一步优化。

分产业看，第一、二、三次产业分别完成增加值237.52亿元，5606.41亿元和10862.94亿元，分别增长1.8%、7.4%和9.4%，所占比重分别为1.4%、33.6%和65.0%。

经济增长总体平稳，新常态下呈现新趋势、新动力、新特征，经济增长的质量、效益和水平不断提升。

2.物价指数：

CPI水平维持平稳，涨幅与全国水平一致

图：

2000-2014年广州市居民消费价格指数（CPI）

数据来源：

CREIS中指数据，

图：

2014年各月度广州市居民消费价格指数（CPI）（同比）

数据来源：

CREIS中指数据，

物价水平维持平稳，各月均低于3.0%。

2014年，全年居民消费价格同比上涨2.3%，与全国总体涨幅一致。

全年广州居民消费价格整体走势平稳，各月同比涨幅均在全年3.0%的调控目标以内，单月最高涨幅为2.9%。

3.固定资产投资：

增速出现回调，占GDP比重达29%

图：

2000-2014年广州市固定资产投资额及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

固定资产投资增速出现回调，占GDP比重与2013年相同。

2014年，广州完成固定资产投资4889.50亿元，同比增长14.5%，增速比上年下降4.5个百分点。

据预测，未来在南沙自贸区等利好带动下，预计2015年固定资产投资增速会在15%-18%。

4.贸易：

消费市场保持畅旺，外贸出口稳步发展

图：

2000-2014年广州市社会消费品零售总额及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

社会消费品零售额增速有所下滑。

2014年，广州实现社会消费品零售总额7697.85亿元，同比增长12.5%，增速有所下滑。

其中，其中批发零售业、住宿餐饮业分别增长13.2%和7.8%，网上商店零售额为509.74亿元，增长63.1%；通讯器材类商品零售额增长34.1%。

汽车消费稳步增长，限额以上汽车类商品零售额增长19.6%。

图：

2000-2014年广州市进出口总额及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

外贸出口稳步发展，出口结构进一步改善。

2014年，全市完成商品进出口总值1306.00亿美元，同比增长9%，增速比上年提高8.3个百分点，但高于全国总体水平（2.3%）；其中出口总值727.15亿美元，增长15.8%，增速比上年提升9.2个百分点；进口总值578.85亿美元，上升3.2%。

5.房地产开发投资及建设：

施工、新开工和竣工各类指标均增长

a）开发投资：

总额再创新高，连续9年保持增长

图：

2000-2014年广州市房地产开发投资额及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

房地产开发投资额突破1800亿元。

2014年，广州房地产开发投资额为1816.15亿元，突破1800亿元，同比增长15.5%，涨幅略微增加0.8个百分点。

广州房地产开发投资额连续9年保持增长。

图：

2000-2014年广州市不同物业开发投资额增速

数据来源：

CREIS中指数据，

住宅投资额增幅下降显著，办公楼和商业营业用房增速提升。

2014年，各类物业开发投资额有所增加，其中住宅同比增幅为4.7%，总额达994.9亿元，增幅较2013年下降10.2%；办公楼和商业营业用房开发投资额分别为222.90亿元和293.56亿元，同比分别增长33.6%和42.6%，与2013年8.6%、4.2%的增幅相比增幅显著。

图：

2000-2014年广州市不同物业投资占比

数据来源：

CREIS中指数据，

各类物业中仅住宅用房投资额占比减少，办公楼和商业营业用房投资占比均增加。

2014年办公楼、商业营业开发投资额占比分别为14.7%和19.4%，比2013年分别增加2.1和3.9个百分点；而住宅开发投资额占比为65.8%，比2013年下降6.0个百分点。

b）建设指标：

施工、新开工以及竣工面积有所增加

Ø开工：

房屋新开工面积同比增速下滑，办公楼物业新开工量有所减少

图：

2000-2014年广州市房屋新开工面积及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

房屋新开工面积同比增加一成多，超2400万平米。

2014年，房屋新开工面积为2407.67万平米，同比增加12.3%，得益于新区发展的加快，新开工面积创历史新高，除办公楼物业外，住宅和商业营业用房新开工量均有所增加。

图：

2000-2014年广州市不同物业新开工面积增速

数据来源：

CREIS中指数据，

办公楼新开工面积同比增幅有所下滑，住宅和商业营业用房有所增长。

2014年，住宅新开工面积为1466.33万平米，同比增加9.3%，较2013年增幅减缓。

办公楼新开工面积为214.83万平米，同比下降3.0%；商业营业用房新开工面积也达290.48万平米，同比增加19.5%。

图：

2000-2014年广州市不同物业新开工面积占比

数据来源：

CREIS中指数据，

住宅新开工量占比仍达七成，办公楼和商业营业用房分别占一成多。

2014年，各类物业占比与2013年基本相若，商品住宅占比为74.4%，办公楼、商业营业用房占比分别为10.9%和14.7%，住宅的新开发规模仍占主导。

Ø施工：

连续第九年增长，总量突破9000万平米

图：

2000-2014年广州市房屋施工面积及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

2014年房屋施工面积首破9000万平米。

2014年，广州市房屋施工面积为9369.93万平米，首次突破9000万平米，同比增长14.8%。

与全国施工面积增速9.2%相比，广州的增速高出5.6个百分点。

图：

2000-2014年广州市不同物业施工面积增速

数据来源：

CREIS中指数据，

住宅和商业营业用房施工面积大幅增加。

2014年，住宅施工面积达到5769.59万平米，同比增加15.6%。

办公楼施工面积达到860.34万平米，同比增加11.9%。

商业营业用房施工面积为1134.01万平米，同比增加18.0%。

图：

2000-2014年广州市不同物业施工面积占比

数据来源：

CREIS中指数据，

住宅、办公楼和商业营业用房施工面积占比基本维持往年水平。

从占比看，2014年住宅、办公楼和商业营业用房施工面积占比分别为74.3%、11.1%和14.6%，与2013年水平基本相若。

Ø竣工：

规模大幅增长，首次突破1900万平米

图：

2000-2014年广州市房屋竣工面积及增速

数据来源：

CREIS中指数据，

房屋竣工面积同比大涨68.18%。

2014年，房屋竣工面积为1919.46万平米，相比2013年增长68.2%，首次突破1900万平米。

与全国保竣工面积增幅相比（增速5.9%），广州房屋竣工量明显相对较高。

图：

2000-2014年广州市不同物业竣工面积增速

数据来源：

CREIS中指数据，

办公楼竣工面积有所下降，商业营业用房大幅增加。

从分物业看，2014年，办公楼竣工面积有所减少，同比下降8.0%。

而住宅和商业营业用房竣工面积均大幅增加，同比分别增加72.0%和212.5%。

图：

2000-2014年广州市不同物业竣工面积占比

数据来源：

CREIS中指数据，

办公楼竣工面积占比有所减少，商业营业用房面积占比有所增加。

从竣工面积占比看，2014年办公楼竣工面积为135.59万平米，占比减少7.3%。

住宅和商业营业用房竣工面积分别为1220.51万平米和258.5万平米，占比分别为75.6%和16.0%。

与2013年相比，商业营业用房同比增加7.2个百分点。

二、政策环境：

各地陆续取消限购，仅5市未有放开

1.全国政策：

多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制

2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。

在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。

各地则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型：

限购、限贷手段逐步退出，并通过信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。

在中央地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下，房地产市场将逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩趋于弱化。

而强改革下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。

调控政策更注重支持合理住房消费，并将在中长期内不断激发房地产市场化的活力，有利于实现房地产市场与社会经济的稳定健康发展。

（1）新常态下中央调控更重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费

Ø中央层面着眼长期稳定，行政干预影响渐弱

中央调控更注重长期性及稳定性，着眼深化各项改革。

新型城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为两会工作报告重点；《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》再度要求深化户籍、土地等体制改革；中央多次会议及谈话提出，深化房地产相关改革、健立健全长效机制体制、加快推进新型城镇化仍是下一步的工作重点。

据此，2014年中央出台房地产相关政策均以注重长期稳定发展的制度建设为主，未再出台新的短期行政手段。

年末中央工作会议再度未直接提及房地产，房地产调控去行政化趋势明显。

新常态下政策以“稳”为主，重点稳定住房消费。

中央多次强调，我国经济已进入“新常态”，即经济增长从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。

新常态下宏观政策转向要稳、要有定力。

年末中央经济工作会议也对新常态作系统阐述，并强调政策连续性。

10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，重点推进住房等六大领域消费，提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。

Ø金融信贷政策多轮调整，力促自住性需求释放

中央多轮表态推进金融体制改革，货币政策注重精准定向微调。

2014年4月以来央行发布一系列报告，明确指出要持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。

5月30日，国务院常务会议提出要保持货币信贷和社会融资规模合理增长，加大“定向降准”措施力度。

二季度以来，央行多次定向调整释放流动性，推进金融市场化发展。

9月和10月央行通过中期借贷便利（MLF）向国有商业银行、股份制商业银行、较大规模的城市商业银行和农村商业银行等分别投放基础货币5000亿元和2695亿元；年末央行对金融机构存款统计口径进行调整，拓宽存贷比指标中的存款口径从而增强整体流动性。

同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力得到缓解。

支持自住性刚需，差别化信贷政策自2010年以来首度放松。

2014年5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），支持自住性住房的贷款需求。

9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：

首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策。

《通知》对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽，但较2008年仍有一定差距；贷款利率下限重回2009年水平；三套及以上房贷也开始松动。

央行时隔两年半降息利好房地产供需两端。

11月21日，央行发布通知决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

五年以上金融机构人民币贷款基准利率下调0.4个百分点至6.15%；同时个人住房公积金贷款利率也随之作相应调整。

这是央行自2012年7月份以来的首次降息。

当前五年以上金融机构贷款基准利率与2012年10月相当。

表：

金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：

%）

调整前

调整后

变化幅度

一、城乡居民和单位存款

（一）活期存款

0.35

0.35

——

（二）整存整取定期存款

三个月

2.60

2.35

0.25

半年

2.80

2.55

一年

3.00

2.75

二年

3.75

3.35

0.4

三年

4.25

4.00

0.25

二、各项贷款

一年以内（含一年）

6.00

5.60

0.4

一至五年（含五年）

6.15/6.40

6.00

0.15-0.4

五年以上

6.55

6.15

0.4

三、个人住房公积金贷款

五年以下（含五年）

4.00

3.75

0.25

五年以上

4.50

4.25

资料来源：

中国指数研究院综合整理

（2）限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整

Ø年初部分城市仍坚持调控，但二季度以来受市场影响限购政策陆续退出

年初各地房地产市场持续分化，热点一二线城市仍在加强监管。

一季度热点一二线城市并未放松监管，南京市发布“宁七条”，成为2014年首个进一步收紧房地产调控的二线城市。

上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。

二季度以来多个城市陆续取消限购，仅5市未放开。

部分房价松动、市场遇冷的城市在二季度即开始对限购政策做出调整：

南宁发文称北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；6月26日呼和浩特发文，成为第一个正式出台文件取消限购的城市。

三季度各地限购放开步伐加快，或定向或全面取消限购。

同时限购放松力度也逐渐加大，多个城市出现再次调整，限购政策由局部调整转向全面放开。

目前47个限购城市中，仅剩一线城市和三亚未放开。

表：

各城市限购政策调整

调整类型

城市

坚持限购（5个）

北京、上海、广州、深圳、三亚

官方正式宣布全面取消（32个）

全面取消

呼和浩特、济南、海口、温州、徐州、绍兴、合肥、太原、长沙、石家庄、郑州、哈尔滨、昆明、银川、贵阳、南京、西宁、兰州、福州、沈阳、金华、台州、天津、乌鲁木齐

首轮定向放松，后全面取消

武汉、苏州、西安、无锡、杭州、宁波、青岛、南宁

官方正式宣布定向放松（3个）

佛山、厦门、珠海

默认放宽城市（7个）

大连、长春、南昌、成都、舟山、衢州、永康

资料来源：

中国指数研究院综合整理

图：

楼市限购形成“4+1”坚守格局

数据来源：

中国指数研究院整理

Ø金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需

地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度。

三季度以来，限购集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭转整体下行趋势。

在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以放松信贷为主的利好政策陆续出台，意在扭转市场预期，刺激市场需求。

福建、湖南、宁夏、湖北等地陆续出台文件放宽信贷政策以促进房地产市场平稳健康发展；绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴、沈阳、南昌降低二套房贷首付比例。

9月底央行“930”新政出台后，地方信贷政策放松成大势。

多地调整公积金政策，降门槛、增额度促进需求释放。

继三季度取消限购、“930”新政放松信贷后，通过公积金支持自住需求成为各地进一步调整的主要手段。

10月9日中央出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，随后多个省市陆续跟进。

11月，湖北、江苏、上海、济南、南京、杭州、长沙、昆明等省市出台公积金调整细则，放松公积金使用条件（减少缴付时间、调整首套房认定、降低首付比例、扩大公积金用途和申提人群范围），提高公积金贷款额度，加大公积金利用率，推行公积金异地通贷，简化公积金申提流程及降低费用，提高住房公积金贷款发放率以支持首置首改等自住性需求。

据不完全统计，2014年以来对公积金调整放宽的省市已近40个。

同时在央行降息后，各地响应央行要求，公积金贷款利率普遍下调0.25个百分点。

图：

2014年以来主要省市公积金政策调整

资料来源：

中国指数研究院综合整理

（3）户籍、土地改革、不动产统一登记进程加快，长效机制顶层设计有序推进

土地