土地一级开发实施计划方案终版Word文件下载.docx
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石景山第二水泥管厂项目总占地面积约为21.3955公顷，全部为划拨方式取得的国有土地，不涉及征地。
其中第二水泥管厂17.3346公顷，北京市第六建筑工程公司1.3621公顷，北京宏润投资经营公司0.0765公顷，北京市政工程总公司0.0068公顷。
序号
土地使用权人
土地面积（公顷）
备注
1
第二水泥管厂
17.3346
2
北京市第六建筑工程公司
1.3621
3
北京宏润投资经营公司
0.0765
4
北京市政工程总公司
0.0068
合计
表1-1第二水泥管厂土地利用现状表
第三章地上物现状情况
项目用地范围内全部为建设用地,其中工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米；
住宅面积为46295平方米，分别为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。
地上厂房、住宅房屋均为6-7成新。
土地状况及地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。
表1-2第二水泥管厂地上物状况明细表
项目名称
面积（㎡）
住宅
46295
1.1
家属楼1#-6#
36143
1.2
六建平房居住区
10152
非住宅
43177.6
2.1
39012.6
2.2
3825
2.3
340
89472.6
其航拍现状图、用地现状照片如下：
照片1工业厂房
图1-2本项目用地航拍图
照片2办公建筑
照片3居民住宅楼
照片4六建平房
第四章项目规划指标说明
依据《石景山区2005—2020年控制性详细规划》，本项目用地规划以居住用地为主，另有配套商业金融和幼托用地以及代征用地，主要进行住宅和商业金融项目建设，以满足石景山区中部地区环境改善及居民生产生活质量提高的需求。
其控制性详细规划图见下图：
图1-3石景山区控制性详细规划图
本项目全部为国有土地，具体规划指标如下：
土地面积：
21.3955公顷，其中建设用地面积：
14.8316公顷，代征道路用地面积5.7375公顷，代征绿化用地面积0.8264公顷（最终以勘测定界报告为准）。
规划建筑规模约38.331万平方米。
其中：
商业金融约8.715万平方米，居住约24.416万平方米，其他约5.2万平方米（最终以规划意见书为准）。
表1-3第二水泥管厂规划情况表
分区
用地性质
规划用地面积（公顷）
建筑高度
（米）
容积率
规划总建筑面积（万㎡）
A
体育用地
3.29
45
1.5
4.935
B
商业金融
2.49
60
8.715
C
居住用地
8.25
2.8
23.1
D
托幼用地
0.33
9
0.8
0.264
E
0.47
1.316
14.83
38.33
图1-4第二水泥管厂规划意见书附图
第五章项目背景
1、项目来由
石景山区是北京传统的重工业基地，以首钢等第二产业作为经济发展支柱产业，产业工人、工业技术人员在石景山区人口中占比较重要的部分，在“十一五”规划中，石景山区未来的功能定位和发展方向是首都休闲娱乐中心区，产业发展方向呈现由第二产业向第三产业转变的趋势，十一五期间，随着首钢涉钢产业搬迁和区政府大力发展数码娱乐、旅游休闲等产业，石景山区所承担的CRD（休闲娱乐中心区）服务职能将得到进一步强化。
2006年初，石景山区科技园并入中关村科技园，石景山区未来的经济将持续增长，它将在北京市今后的城市发展过程中承担市内的人口转移功能和新产业吸纳集聚功能，从而带动区域商品住宅市场发展，其房地产开发发展态势良好。
目前，区委、区政府正本着将石景山区建设成为“体现首都经济特征的现代工业区、富有传统特色又鲜明时代气息的都市休闲旅游区、人居环境一流的文明区”，即将石景山区建设成为“现代、绿色、文明”的新市区而努力。
在以上背景，以及市委、市政府“加快推进国有企业重组改制的指导意见”等文件精神指引下，依据“北京市推进污染扰民企业搬迁加快产业结构调整实施办法”中的有关要求，配合环保部门做好大气环境整治、减少污染源等专项工作，决定对第二水泥管厂进行搬迁，同时调整用地性质，实施土地一级开发。
2、规划落实
实施过程中，先行对用地范围内的企业进行拆除，然后对用地范围内的居民住宅进行拆迁，接着进行市政基础设施建设等土地一级开发工作，严格落实规划指标。
3、特殊政策
根据《北京市人民政府办公厅关于转发时发展改革委市监察局加强扩大内需重大项目绿色审批通道管理和检查有关文件的通知》（京政办函{2009}14号）和《关于绿色审批通道推进小组成员单位落实市政府“加快、简化、下放、取消、协调”要求的具体工作措施汇总》文件的精神，本项目已纳入绿色审批通道，在手续申报批准中将按照简化流程办理，大大缩短了手续办理的时间。
第六章道路及市政工程现状调查分析
1、道路交通现状
规划用地范围内南北方向为八角西街和八角东路，东西方向为体育场南路和南边规划路，中间有鲁谷路沿东西方向贯穿项目用地。
以上五条道路中现在已有体育场南路修建完成，其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。
表1-4项目周边道路现状情况
编号
道路名称
规划等级
道路长度（米）
红线宽度（米）
八角西街南延
城市次干路
540
40
八角东路南延
城市支路
560
25
南部规划路
320
30
鲁谷路西延
5
体育场南路
310
20
已完成
2、市政配套条件：
本项目区域目前市政配套状况如下：
①供电：
目前该地区供电由北京供电局城子110千伏变电站以单路10千伏架空线路（三家店线路）供电。
②供水：
目前该区域供水由石景山区自来水公司供水，沿石门路出厂输水干管供水。
规划后将充分利用现有管网，串通成环，保障供水。
现状供水水质满足饮用水质标准。
③雨水：
目前该地区无雨水管道，雨水排除为坡面流方式，就近排入附近的山洪沟。
④污水：
目前该区域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京门公路污水主干线。
⑤燃气：
该地区采用低压供气。
在此基础上，根据需要铺设区供气管网，应建立相应调压站。
⑥热力：
目前无市政供热。
⑦电信：
目前该地区沿黑石头村路铺设12孔电信管道。
第七章一级开发内容及验收要求
一、一级开发内容
本项目土地一级开发内容包括本项目涉及的相关手续的办理、地块内住户和国有企业的拆迁、地上物等的拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、电信、电力、燃气、热力、有线电视网络等）建设、定线安置房建设等，使项目用地达到“七通一平”。
具体包括：
1、办理用地预审、规划意见书等手续（办理规划意见时，勘测定界范围需征得石景山区分中心同意）；
2、办理立项手续；
3、完成环境影响评价、交通影响评价、考古勘探意见等各项前期手续；
4、按有关法律、法规、政策规定，办理国有土地收购补偿等有关手续；
5、投标人作为拆迁人完成项目范围内的全部拆迁工作；
6、完成项目范围内地上物拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整；
7、完成项目市政工程规划方案综合，办理市政规划手续。
包括道路规划方案、雨排规划方案、污排规划方案、供水规划方案、燃气规划方案、供热规划方案、供电规划方案、信息管道规划方案及有线电视规划网等方案，由市政规划部门进行方案综合；
8、完成宗地红线外燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水等市政管网建设工作，使宗地达到“七通一平”条件，并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。
1）、通上水：
根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展给水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外上水工程；
2）、通下水（雨、污水）：
根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展排水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外雨、污水排水工程；
3）、通电：
根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展电力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外供电工程中管道工程；
4）、通热：
根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展热力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外热力工程中管道工程；
5）、通气：
根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展燃气工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外燃气工程中管道工程；
6）、通电信：
根据招标人提供的前期咨询方案，协调并督促相关单位完成电信工程；
7）、通路：
根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的市政设计单位开展道路工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外市政道路工程。
9、使项目达到上市交易条件的其它一级开发工作。
10、投标人需要承担定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工验收等。
二、一级开发验收要求
土地一级开发验收标准：
分为土地上市前验收和市政管网交付使用前验收两个阶段，随同开发周期验收。
（一）、土地上市前验收
1、场地要求：
（1）宗地达到“场光地净”——场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木除外），渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；
（2）地面平整——场地随自然地平；
（3）在宗地四周设置围档（围墙高2.5～5米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意）。
2、市政要求：
中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。
3、手续要求：
取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市各项条件。
4、定向安置房建设要求：
要求符合规划要求，实现拆迁区域内就地安置。
完成定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通过竣工验收等。
（二）、市政管网交付使用验收
验收标准：
在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。
并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。
市政验收时间：
为国有土地使用权受让方需要市政接用前，一级开发实施单位完成所有的市政建设，由一级开发实施单位提出验收申请，招标人组织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。
市政接用时间：
为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后达到客户入住条件的时间。
第八章工作依据
（一）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》
（京国土市[2005]540号）；
（二）、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》
（京国土市[2006]290号）；
（三）、北京市相关工程计价表：
2001《北京市建设工程预算定额》；
（四、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）；
（五）、《关于房地产中介服务收费的通知》
（京价（房）[1997]第398号）；
（六）、《北京市城市房屋拆迁管理办法》
（2001年12月1日北京市人民政府令第87号）；
（七）、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》；
（京政函[2001]109号）；
（八）、《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见〉的通知》；
（京国土房管拆[2003]777号）
（九）、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知
（京房管拆字[2003]808号）；
（十）、北京市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）；
（十一）、《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》
（京房地字[1999]656号）。
第二部分总体方案
本实施方案编制的土地一级开发总体方案分为拆迁工作方案、市政建设工作方案以及总体投资分析。
第一章拆迁工作方案
一、拆迁情况概要
本项目拆迁总面积为89472.6平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中：
住宅拆迁总建筑面积为46295平方米；
非住宅拆迁总建筑面积为43177.6平方米。
表2-1地上物状况明细表
工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米；
住宅拆迁面积为46295平方米，分别为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。
二、适用政策、补偿依据
1）《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第87号令）。
2）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）
3）《关于发布<
北京市房屋重置成新价评估技术标准>
的通知》（京国土房管拆【2003】808号）；
4）《关于印发<
北京市城市房屋拆迁管理办法>
实施意见的通知》（京国土房管拆字【2001】1188号）；
5）《关于印发〈北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字【2001】1147号）；
6）《北京市房屋拆迁评估规则》（暂行）；
7）《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）
8）非住宅房屋拆迁评估，按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》京房地评字[1999]656号进行。
三、拆迁工作内容及流程
（一）、拆迁工作内容
1、成立本项目拆迁领导机构，全面负责拆迁工作，充分依靠当地政府及相关职能部门，调动一切积极因素，做好拆迁工作。
2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋：
停办入户、分户、领取工商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。
3、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，备齐相关文件材料，办理《房屋拆迁许可证》。
4、拆迁公司、拆迁评估公司、拆除公司的招投标工作。
5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备，被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚，拆迁实施方案要完善周密，并对可能出现的各种问题做出预案，做提前准备。
6、宣传动员部署拆迁工作，并解答被拆迁人的疑问。
7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量，做好记录。
8、编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。
9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。
10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。
11、落实被拆迁人搬家情况，并支付拆迁补偿费用。
12、组织拆迁及居民搬家腾退工作
13、拆除房屋及平整土地。
14、解决拆迁疑难问题,完成拆迁全部工作。
15、办理拆迁结案表
必要时完成以下工作：
申请、协调和配合相关部门进行裁决申请前听证、房屋规划鉴定、评估技术专家鉴定、拆迁裁决、证据保全及提存公证、行政强制拆迁听证及强制拆迁。
（二）、工作流程
制定拆迁实施方案------办理拆迁批准手续------取得《房屋拆迁许可证》------委托拆迁、拆迁评估公司与拆除公司-----发布拆迁公告------入户调查与评估-------签订拆迁补偿协议------支付拆迁补偿费用-------拆除建筑物及平整场地-----验收并办理拆迁结案表。
四、拆迁工作组织机构
拆迁工作涉及被拆迁人的切身利益，在实施过程中需要得到国土局方面和二管厂方面的大力支持。
我公司在这方面有丰富的经验和畅通的沟通渠道。
本项目的拆迁工作机构与职责如下：
（一）、拆迁工作机构
1、总指挥：
2、副总指挥：
3、指挥部成员：
4、指挥部综合协调办公室：
5、指挥部工作人员：
（二）、拆迁各机构工作职责
拆迁工作指挥部职责：
具体负责组织实施拆迁工作，制定落实拆迁实施方案，采取切实有效措施完成拆迁工作。
指挥部下设宣传组、咨询答疑组、审核组、财务结算组、后勤保障组、档案管理组
1、宣传组：
负责拆迁政策的宣传，法律政策宣传材料的组织和发放，标语、展板、彩绘制作及广播宣传。
组长：
王珂轶（京汉置业集团行政部经理）
副组长：
张晓慧（京汉置业集团规划设计部主管）
成员：
徐继薇（京汉置业集团战略发展部文员）
2、咨询答疑组
负责拆迁户的接待，拆迁政策答疑、纠纷的调节、法律咨询等工作。
组长：
王卫京（京汉置业集团前期开发部经理）
成员：
董丽红、阚海超
3、审核组
负责对拆迁补偿协议中的各项款额和相关证明材料进行审定、核对。
组长：
赵振生（京汉置业集团战略发展部经理）
郭振硕、楼丽萍、桂军
4、财务结算组
负责拆迁补偿款的核对、发放。
梁炎
杨海峰及土地储备中心财务1人
5、后勤保障组
负责安排办公用房、饮食及办公设备，做好拆迁中的后勤保证工作。
王曙艳（京汉置业集团行政部业务经理）
牟昱强（京汉置业集团前期开发部主管）
6、档案管理组：
负责拆迁档案的交接管理工作。
石凤侠（京汉置业集团行政部资料员）
周琳（京汉置业集团行政部主管）
五、拆迁补偿方式
国有企业拆迁实行货币补偿方式。
居民拆迁实行定向安置和货币补偿相结合的方式。
六、拆迁费用构成及成本核算
（一）、拆迁费用构成
1、拆迁补偿及奖励费：
根据市政府87号令、京政函[2001]109号、以及石景山相关拆迁奖励政策实际情况确定。
石景山拆迁奖励政策：
（1）提前搬家奖：
在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5万元，奖励期内未搬家的不予奖励。
（2）电话、空调、有线电视拆移费按1000元/户。
（3）搬家补助费：
住宅拆迁的搬迁补助费按照20元/平方米计，非住宅拆迁的搬迁补助费按照25元/平方米计。
2、拆迁评估费:
根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）[1997]第398号），并考虑市场价格，按照房屋拆迁补偿安置费用的1.0％计取。
3、拆迁服务费：
根据北京市物价局、财政局《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》〔京价（收）字（1993）第238号、京财综（1993）1465号〕，并考虑市场价格，按照房屋拆迁补偿安置费用的1.0％计取。
4、停产停业综合补助费：
依据《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费，所以依据本项目所在区域的具体情况和当地政策给予企业每平方米建筑面积1200元的停产停业补助费。
5、拆除清运费：
根据市场平均，取20元/平方米。
6、不可预见费：
根据北京市国土资源局《土地一级开发实施方案的编制办法》,按10%的标准进行匡算。
（二）、成本核算
1、城镇房屋拆迁补偿及奖励费
（1）、拆迁补偿及奖励费标准
A.拆迁基准补偿价：
项目用地范围内拆迁居民数量较多，且被拆迁居民住宅中有6栋上世纪90年代建造是住宅楼，拆迁量比较大。
居民拆迁补偿时按照现行拆迁政策并结合该地区采取货币补偿政策,暂定基准补偿价为楼房11000元/平方米、平房9000元/平方米。
B.房屋重置成新价：
房屋重置成新价暂定楼房1200元/平方米，平房800元/平方米。
（根据北京市国土
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