万科房地产项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章项目投资环境与市场研究

2.1.投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。

分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；

第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；

第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；

第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；

第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。

全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。

从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；

第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；

第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。

全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。

其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；

电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。

社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。

房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。

2.2.衡阳房地产投资分析

从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。

2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。

投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。

2.3.推广渠道

1、报纸广告

包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。

2、短信推广

成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。

3、影视广告

当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。

电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

第三章建设规模与项目开发条件

3.1.建设规模

本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋（1-3号楼）高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）

3.2.项目概况现状

1、地点与地理位置

本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；

距衡阳市火车站不到500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。

2、土地权属类别和土地状况

本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7平方米。

经衡阳市人民政府国用（2006）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。

本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。

3.3.项目建设条件

衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。

周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。

衡阳盆地南高北低。

整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。

整个地形由西南向东北复合倾斜而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。

地貌类型以岗丘为主。

第四章节能节水措施

4.1.设计依据

为贯彻执行国家节约能源、保护环境的法规和政策、开发利用新能源和可再生能源，提高采暖和空调的能源利用效率，改善湖南省居住建筑室内热环境，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。

4.2.给排水方面缺陷

排水管挡住窗子问题、消防管应该避免在住户家里面布置的问题。

给排水设计的细部及漏项问题。

转换层洗手间排水管的问题。

4.3.建筑部分节能设计

1、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。

2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。

①浅色磁砖饰面。

②外加保温隔热构造。

③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。

3、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。

4、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。

第五章环境影响评价

5.1.环境现状

1、大气质量现状。

根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。

2、气象。

全年气候的基本特点：

上半年气温基本趋势：

冬暖且春温高。

这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，下半年气候基本趋势：

夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性。

5.2.项目建设对环境的影响 

项目范围内没有任何污染源，包括项目投入的物料、工厂生产过程、项目产出物，均无污染源。

项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。

5.3. 

环境保护措施 

① 

噪声治理。

高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。

各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。

② 

污水治理。

本工程室外排水体制为雨、污分流。

雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。

室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

③ 

固体废物治理。

小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒。

第六章劳动卫生与消防

6.1目的及意义

　国家劳动安全部门明确规定，建设项目中劳动安全卫生设施必须符合国家规定的标准，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用（三同时）

劳动安全卫生设计是建设项目初步设计文件的重要内容之一，也是项目竣工验收的居。

在项目可研阶段，必须报送劳动部门审批，通过后方可立项和实施。

6.2.职业安全卫生健康对策与措施

1、安全施工保障措施

（1）、防自然灾害措施。

（2）、电气安全保障措施。

（3）、机械设备安全。

（4）、安全供水。

（5）、通风、防尘、防毒。

（6）、噪声控制。

（7）、厂区绿化。

2、消防主要防范措施

（1）、根据生产运输及厂区消防要求，对厂区四周区带之间，设置环形的主、次道路网，既是运输道路，同时兼作消防车道，主、次干道的宽度能够保证消防车辆畅通无阻。

（2）、消防给水按同一时间内发生一次考虑。

厂区设生产消防双路给水管网，道路一侧每隔不大于120米处设置地上消火栓。

按有关规范配置室内外消火栓，并还按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90的要求，配备一定数量干粉灭火器。

（5）、预防措施：

定期检修消防设备及器材。

定期对消防人员进行培训，人员要持证上岗。

第七章项目实施进度

7.1.项目开发期

2008年1月至2009年6月为项目主体工程建设期。

7.2.项目实施进度安排

项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2009年6月。

2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；

2009年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；

2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；

2009年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。

7.3.项目实施过程控制措施

1、项目进度控制措施

在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。

检查方法有以下三种:

（1）建立项目实施进度报表；

（2）派出常驻人员，现场进行检查；

（3）定期召开现场会议。

2、项目质量控制措施

项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。

运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。

第八章投资估算与资金筹措

8.1.投资估算结果

总投资估算表

单位：

万元

项目

估算费用

工程费用

8,479.07

前期费用

102.62

土地费用

1,287.4

报建费

548

监理费

84.79

设计费

61.95

不可预见费

423.95

销售费用

396.04

建设期贷款利息

266.62

总投资

11,650.44

8.2.资金筹措

1、资本金筹措

本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。

2、债务资本筹措

本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。

3、资金来源落实情况

房地产开发企业资金运作方式一般如下：

自有资金全部用于投资；

预售收入扣除有关税费后用于投资；

若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。

第九章财务分析

9.1.财务评价基础数据的选择

销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；

营业税：

税率为5%；

城市维护建设税：

按实际缴纳增值税7%计算；

教育费附加：

按实际缴纳营业税的3%计算；

所得税：

税率为25%。

折现率的设定：

参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；

9.2财务评价

基本报表

1、损益和利润分配表

单位：

元

项目

2009年12月31日

2008年12月31日

营业收入

489亿

410亿

营业成本

345亿

250亿

15.1亿

18.6亿

财务费用

5.74亿

6.57亿

管理费用

14.4亿

15.3亿

资产减值损失

-5.24亿

12.7亿

投资收益

9.24亿

2.09亿

营业利润

86.9亿

63.6亿

利润总额

86.2亿

63.2亿

所得税

21.9亿

16.8亿

净利润

53.3亿

40.3亿

（一）公司盈利分析

2009年公司实现营业收入489亿元。

与去年同期相比增长为19.27%，但该公司的最终净利润比去年同期增长32.26%，说明公司业务规模处于较快发展阶段，房地产行业的竞争力较强，市场推广工作成绩很大，公司业务规模逐渐扩大。

2、财务现金流量表

现金流量表

经营:

销售商品、提供劳务收到的现金（元）

576亿

428亿

收到的税费返还（元）

--

收到其他与经营活动有关的现金（元）

18.9亿

14.8亿

经营活动现金流入小计（元）

595亿

443亿

购买商品、接受劳务支付的现金（元）

346亿

302亿

支付给职工以及为职工支付的现金（元）

12.0亿

23.2亿

支付的各项税费（元）

65.4亿

78.6亿

支付其他与经营活动有关的现金（元）

79.4亿

39.0亿

经营活动现金流出小计（元）

502亿

经营活动产生的现金流量净额（元）

92.5亿

-3415万

投资:

取得投资收益所收到的现金（元）

3.92亿

7641万

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额（元）

1.42亿

569万

投资活动现金流入小计（元）

11.7亿

14.2亿

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金（元）

8.06亿

2.15亿

处置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金净额（元）

投资支付的现金（元）

15.8亿

13.7亿

投资活动现金流出小计（元）

53.6亿

42.7亿

投资活动产生的现金流量净额（元）

-41.9亿

-28.4亿

筹资:

吸收投资收到的现金（元）

8.29亿

4.73亿

取得借款收到的现金（元）

207亿

143亿

筹资活动现金流入小计（元）

216亿

206亿

偿还债务支付的现金（元）

117亿

分配股利、利润或偿付利息支付的现金（元）

29.5亿

30.0亿

筹资活动现金流出小计（元）

246亿

147亿

筹资活动产生的现金流量净额（元）

-30.3亿

58.7亿

现金流量分析

1．现金流入结构分析

2009年现金流入为595亿元。

公司通过销售商品、提供劳务所收到的现金为576亿元，它是公司当期现金流入的最主要来源，约占公司当期现金流入总额的96.81%。

2.根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。

9.3不确定性分析

1、敏感性分析 

根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。

测试结果表明：

当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；

当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。

均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。

2、盈亏平衡分析 

当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。

就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。

第十章社会评价

10.1.项目对社会的影响分析

房地产项目不同于一般的投资项目，它关系到民生问题，而且投资额大，牵涉广泛，对社会、经济、环境的影响巨大。

本项目具体影响在如下方面：

1、引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展。

衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重。

2、开发精品社区，提高住户的人居水准。

本项将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。

10.2.风险分析

1、政策风险。

此类风险主要有土地使用制度、住房制度、建筑管理制度、国家与城市的产业政策等。

近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。

2、市政配套风险。

城市的供水、排水、供电、供气、通信、交通道路、环保等市政配套与房地产开发的关系极其密切。

而市政建设是根据城市的总体发展规划有步骤、有计划的进行的，如果市政配套设施不能满足房地产开发项目的建设，将会大大提高本项目开发成本和开发进度。

10.3.社会评价结论

通过社会评价和风险分析得出：

本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。

第十一章研究结论与建议

11.1.可行性研究结论

1、市场分析结论

通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。

2、经济分析结论

通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；

财务净现值为3,001.06万元，大于0；

静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。

综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。

11.2.建议

1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。

2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。